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　　12月19日，由迈点网、迈点研究院主办的迈点空间流量经济高峰论坛（合能·西安站）于西安中晶华邑酒店隆重召开。云迹科技、丽呈酒店集团、万达美华酒店、魔方生活服务集团、华清宫为本次论坛提供了大力支持。本次论坛以“合能”为主题，聚焦文旅融合下的西北商业空间市场，探讨运营之道，切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约、引流转化等具体运营难题。对话行业新经济，从消费者视角探讨营销，通过案例剖析，助力酒店/景区/公寓实现经济指数增长，通过“彼此合作，相互赋能”来提升品牌价值和物业资产价值。

　　会上，魔方生活服务集团副总裁钱智康分享了《长租公寓精准投资与收益提升》的主题演讲，站在长租公寓的立场讲述空间场景重构对于坪效提升的重大意义。

魔方生活服务集团副总裁钱智康

　　解放双手，相信专业的力量

　　做过酒店的人都深有体会，日常繁琐的管理、选址误差、开发和运营之间的矛盾、客户投诉以及人力成本高等问题，都非常的耗费管理者的精力，正如运营者常说的一句话，“如果这家店运营情况没有达到预期，很可能是最开始的选址就有问题”。即使酒店花费很多心力去管理，但是最后的投资回报率却常常不如预期。由此可知，专业的事情还是需要交给专业的团队，既能解放双手，又能获得利益。

　　魔方生活服务集团，是中国租赁行业的创造者，从2009年开始做长租公寓，发展到现在有十年时间，进驻30个城市，管理房间10万间，到目前已获得海内外四轮融资。

　　魔方在整个市场上切入了四个细分产品，其中“魔方公寓”和“9号楼公寓”的定位分别是白领公寓和企业公寓，并且实施业主反向定制。在这种模式下，公寓是企业定制的属性，所以常年满房，收益非常好。另外一个产品是“魔尔公寓”定位于中高端，面向新精英生活，给用户提供的是性价比非常高的产品。最后一个产品是深圳的“V客青年公寓”，主要针对刚刚毕业出来的年轻人，套内面积不大，10到15个平方，但是提供了一个非常大的公共交流空间，主打的是社交。

　　三智合体实现行业的开放、赋能、共生

　　智选项目，选址是设立公寓非常关键的一点，魔方用自己研发的一套逻辑“七维度”对标周边住宅，对标沿线住宅价格和竞品研究，包括周边酒店等等同类型业态整体出租率情况，其中研究人群的数据最后会形成一张打分表，根据这个分数做评估。利用“魔方灵眸系统”，可以观察周边三公里范围之内的竞品、住宅、商业情况以及餐饮配套，系统甚至可以通过追踪手机热点，分析出这个区域是日间净流入人口还是夜间净流入人口。如果日间净流入人口说明办公属性比较强的区域，而如果夜间净流入人口比较多说明这个地方餐饮、商场较多，通过这个系统，在有任何问题时都可以用科学数据说话。

　　智造产品，魔方在产品方面也提供了很多标准化的东西。从客户需求开始提供标准化产品，从坪效角度考虑，定制产品的SOP，选择合适的长短租和户型配比，同时考虑房屋的可维护性和利旧改造情况。分享一个案例：我们碰到的很多物业净深很长，很难排出来所有房间都是明房，但是做长租公寓，明房和暗房在售价和出租率上的差距非常大。所以魔方开发的标准3.0产品，就有一个户型的套内面积是27个平方，面宽在2米7左右，净深是10米，我们有效利用这个房间的净深，能打造出休息沙发区域和卧室、厨房区域以及背后卫生间区域。

　　在开业的时候为了能够让项目具备足够的抗风险性，布点位的时候需要让销售进场，同样的排房，如果这个地方谈到的蓝领客户多，就直接进高低铺，做宿舍产品。如果白领客户多就进白领家具，这样会减少二次投资，并且使产品变得更丰富。

　　我们都知道，酒店系统是PMS，魔方自研的公寓管理系统称为OMS，现在OMS融合了非常多的长租公寓线下场景，不管是短租还是长租，从后台BI系统到前端获客APP，再到财务NC，这个系统可以全部打通，在长租公寓领域魔方系统的功能可以说是最完善的。

　　智取客户，在获取客户这一块魔方自有渠道包括官网、APP到到店客户转化。刚刚有一位大咖说要做好线下自有客户转化，这一点非常赞同，因为这些客户是你的，你不用做任何二次投入，你可以用最低成本维护它。我们也会跟第三方渠道58、贝壳、线下中介等合作，另外我们会重点服务企业客户的租住需求，获得长期稳定的租期。

　　同时，魔方也一直是这个行业环境改善的积极推动者，推动成立了行业内第一个全国性的公寓行业组织——中国饭店协会公寓委员会，同时推动住建部、商务部、财政部、税务总局等各部门出台了各种政策，比如把公寓定性为生活性服务业，进行税费减免，不断细化租赁住房的建设和服务标准，加快公寓使用权非改居审批通道....... 我们一直为这个行业标准化努力。

　　未来，我们会更加努力，尽快协助相关部门制定并完善行业标准，为提升都市人群租住品质做出更多贡献！